{"id":1566,"date":"2023-12-18T10:40:38","date_gmt":"2023-12-18T10:40:38","guid":{"rendered":"https:\/\/estudiojuridicoasroi.com.ar\/?p=1566"},"modified":"2023-12-21T13:38:26","modified_gmt":"2023-12-21T13:38:26","slug":"plazo-minimo-en-prorrogas-y-renovaciones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/estudiojuridicoasroi.com.ar\/index.php\/2023\/12\/18\/plazo-minimo-en-prorrogas-y-renovaciones\/","title":{"rendered":"Plazo M\u00ednimo en pr\u00f3rrogas y renovaciones."},"content":{"rendered":"\t\t
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El resultado de las elecciones presidenciales pasadas han marcado la agenda de discusi\u00f3n cotidiana y con las primeras declaraciones del presidente electo, surgieron muchas dudas respecto a diferentes temas de inter\u00e9s social, entre ellos lo referido a la pol\u00edtica habitacional, y puntualmente a la ley de alquileres.<\/span>
<\/span>A esto hay que sumarle la reciente modificaci\u00f3n a la ley de alquileres 25.771, que entr\u00f3 en vigencia el 1\u00b0 de julio de 2020 y que introdujo cambios muy importantes tales como el plazo m\u00ednimo de locaci\u00f3n a tres a\u00f1os y ajustes anuales por un \u00edndice espec\u00edfico, entre otros muchas modificaciones importantes, pero con menos prensa.<\/span>
<\/span>La ley 25.771 fue recientemente modificada (18 de octubre de 2023) por la ley 27.737, a trav\u00e9s de la cual se mantuvo el plazo m\u00ednimo de locaci\u00f3n, se mantuvo la actualizaci\u00f3n por \u00edndice (compuesto de otra manera) pero se volvi\u00f3 a la actualizaci\u00f3n semestral del alquiler (como m\u00ednimo). Fin del plazo del contrato. <\/span>\u00bf Y ahora?<\/span><\/p>

En este contexto de total incertidumbre tanto para propietarios como para inquilinos la finalizaci\u00f3n de un contrato es todo un tema.<\/span>
<\/span>Com\u00fanmente en el mercado de las locaciones ante una situaci\u00f3n como la planteada se manejan b\u00e1sicamente tres posibilidades: 1) finalizar el contrato, 2) prorrogar, 3) renovar.<\/span>
<\/span>Con respecto al primer punto no reviste mayor complejidad el an\u00e1lisis. Se va el inquilino, se busca uno nuevo, abona las comisiones, fin del problema. Ahora con respecto a las pr\u00f3rrogas y a las renovaciones el abanico de posibilidades es mayor.<\/span><\/p>

En primer lugar por la confusi\u00f3n de conceptos, en segundo lugar porque ante una realidad verdaderamente asfixiante desde lo inflacionario, prever un escenario anual (si pensamos la operaci\u00f3n antes del 18\/10\/23) o semestral reviste un gran riesgo. Por ello, muchas veces los propietarios o los corredores inmobiliarios realizan \u201cpr\u00f3rrogas\u201d o renovaciones, entendiendo que con ello pueden obviar el plazo m\u00ednimo legal, cuando en rigor de la verdad, ello no es as\u00ed.<\/span><\/p>

Me llam\u00f3 la atenci\u00f3n un art\u00edculo publicado por Clar\u00edn el 25 de agosto de 2023, titulado \u201cAlquileres: c\u00f3mo hacer una pr\u00f3rroga del contrato y en qu\u00e9 casos es posible (<\/span>NOTA CLARIN<\/span> <\/span><\/a>) \u201d, en el cual se afirma<\/span> que renovaci\u00f3n del alquiler es un contrato totalmente nuevo en donde propietario e inquilino ya hab\u00edan realizado un acuerdo anterior y renuevan su v\u00ednculo con otro totalmente nuevo, sin necesidad de hacer referencia al contrato anterior. Y que una pr\u00f3rroga del contrato de alquiler es una extensi\u00f3n de ese contrato que est\u00e1 llegando a su fin [\u2026] se contin\u00faa con el anterior acuerdo, manteniendo todas las cl\u00e1usulas principales id\u00e9nticas, cambiando principalmente las fechas y el precio del alquiler y que en caso de la renovaci\u00f3n de contrato de alquiler no era necesario respetar el m\u00ednimo legal establecido por la ley. En otro de los pasajes de la nota, quien opina al respecto afirma que \u201cLa pr\u00f3rroga es un m\u00e9todo usual de contrataci\u00f3n que permite a las partes pautar condiciones m\u00e1s permeables que las dispuestas en la ley 27.551 para un nuevo contrato de 3 a\u00f1os\u00bb.<\/span><\/p>


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\u00bfCu\u00e1l es la diferencia entre pr\u00f3rroga y renovaci\u00f3n?<\/span><\/p>

La pr\u00f3rroga es exactamente el mismo contrato, pero continuado un tiempo m\u00e1s, lo que no existe en la pr\u00e1ctica inmobiliaria argentina, porque cada vez que alguien extiende el plazo con una pr\u00f3rroga modifica el precio, entonces no es pr\u00f3rroga, es renovaci\u00f3n.<\/span>

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La palabra pr\u00f3rroga no se aplica exclusivamente a locaciones, se puede prorrogar cualquier otro contrato y no generan ning\u00fan problema. Por ejemplo, un contrato de comodato de inmueble que se hace por un a\u00f1o y despu\u00e9s se lo pr\u00f3rroga. En el caso no hay duda que la pr\u00f3rroga es lo mismo por m\u00e1s tiempo. Ahora, si se modifican algunos de los elementos esenciales del contrato de locaciones (tiempo – precio – cesi\u00f3n del uso y goce) ya no estamos en presencia de una pr\u00f3rroga, sino de una renovaci\u00f3n.<\/span>
<\/span>Dicho esto, cabe analizar la renovaci\u00f3n, porque siempre o en la gran mayor\u00eda de los casos se actualiza el precio.<\/span>
<\/span>Est\u00e1 claro que desde el punto de vista econ\u00f3mico la actualizaci\u00f3n no es aumento de precio, pero se est\u00e1 modificando nominalmente el precio. Pactar una \u201crenovaci\u00f3n\u201d y actualizar el precio conforme el \u00edndice correspondiente lo vuelve un nuevo contrato. Es com\u00fan ver en la pr\u00e1ctica contratos que vienen siendo renovados autom\u00e1ticamente desde la ley anterior a la 27.551 (plazos m\u00ednimos de 2 a\u00f1os), y por tal estableciendo actualizaciones semestrales con porcentajes fijados por las partes.<\/span>
<\/span>El art\u00edculo 23 de la ley 27.551 (que no ha sido modificado) dice: \u201cLas disposiciones de la presente ley entrar\u00e1n en vigencia el d\u00eda siguiente al de su publicaci\u00f3n en el Bolet\u00edn Oficial de la Rep\u00fablica Argentina y ser\u00e1n aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia\u201d. Una pr\u00f3rroga es un contrato, una renovaci\u00f3n es un contrato. Es t\u00e9cnicamente imposible (a simple vista) evitar que se aplique la nueva ley a la pr\u00f3rroga, porque es un nuevo contrato, entonces el r\u00e9gimen de la conservaci\u00f3n del inmueble va a ser conforme la ley vigente al momento de perfeccionamiento.<\/span>
<\/span>Esta estrategia se ha difundido mucho para que no rija la nueva ley, pero eso es un fraude a la ley. Si un inquilino lo plantea y sostiene que quiere regirse por la nueva ley lo gana, al menos desde mi experiencia, tanto como patrocinante de propietarios como de inquilinos.<\/span>
<\/span>Sucede que m\u00e1s all\u00e1 de la pr\u00e1ctica inmobiliaria, el plazo m\u00ednimo de locaci\u00f3n es un instrumento de pol\u00edtica locativa de larga data en nuestro pa\u00eds, y a nivel mundial. En consecuencia, un contrato de locaci\u00f3n celebrado por un plazo menor, si no se encuentra contemplado por algunos de los supuestos previstos en el art\u00edculo 1199 de CCC, se entender\u00e1 celebrado por el m\u00ednimo legal, porque es nula la cl\u00e1usula contractual que establezca un plazo menor, pudiendo ser declarada hasta de oficio por el juez\/a.<\/span>
<\/span>Es muy importante tener en cuenta estas cuestiones. Quiz\u00e1s el desconocimiento generalizado contribuye a que no pase nada, hasta que pasa. La propia ley, tanto la 25.771 como la 27.737, tiene alternativas solo perceptibles por profesionales dedicados a la materia para garantizar la seguridad jur\u00eddica y no tomar una decisi\u00f3n que pueda costar m\u00e1s de lo querido, sea para el propietario o sea para el inquilino.<\/span><\/p>


<\/span>Por \u00faltimo, <\/span>\u00bfqu\u00e9 ley aplica?<\/span> la vigente al momento de la celebraci\u00f3n del contrato, nunca en forma retroactiva, el desarrollo lo dejo para otra nota.<\/span>
<\/span>Espero sirva este peque\u00f1o aporte para informar, al menos desde mi \u00f3ptica y de parte importante de la doctrina, sobre un tema tan recurrente y cotidiano.<\/span><\/p>

Autor: <\/span>Dr. Pablo C\u00f3rdoba<\/span><\/span>
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