El resultado de las elecciones presidenciales pasadas han marcado la agenda de discusión cotidiana y con las primeras declaraciones del presidente electo, surgieron muchas dudas respecto a diferentes temas de interés social, entre ellos lo referido a la política habitacional, y puntualmente a la ley de alquileres.
A esto hay que sumarle la reciente modificación a la ley de alquileres 25.771, que entró en vigencia el 1° de julio de 2020 y que introdujo cambios muy importantes tales como el plazo mínimo de locación a tres años y ajustes anuales por un índice específico, entre otros muchas modificaciones importantes, pero con menos prensa.
La ley 25.771 fue recientemente modificada (18 de octubre de 2023) por la ley 27.737, a través de la cual se mantuvo el plazo mínimo de locación, se mantuvo la actualización por índice (compuesto de otra manera) pero se volvió a la actualización semestral del alquiler (como mínimo). Fin del plazo del contrato. ¿ Y ahora?
En este contexto de total incertidumbre tanto para propietarios como para inquilinos la finalización de un contrato es todo un tema.
Comúnmente en el mercado de las locaciones ante una situación como la planteada se manejan básicamente tres posibilidades: 1) finalizar el contrato, 2) prorrogar, 3) renovar.
Con respecto al primer punto no reviste mayor complejidad el análisis. Se va el inquilino, se busca uno nuevo, abona las comisiones, fin del problema. Ahora con respecto a las prórrogas y a las renovaciones el abanico de posibilidades es mayor.
En primer lugar por la confusión de conceptos, en segundo lugar porque ante una realidad verdaderamente asfixiante desde lo inflacionario, prever un escenario anual (si pensamos la operación antes del 18/10/23) o semestral reviste un gran riesgo. Por ello, muchas veces los propietarios o los corredores inmobiliarios realizan “prórrogas” o renovaciones, entendiendo que con ello pueden obviar el plazo mínimo legal, cuando en rigor de la verdad, ello no es así.
Me llamó la atención un artículo publicado por Clarín el 25 de agosto de 2023, titulado “Alquileres: cómo hacer una prórroga del contrato y en qué casos es posible (NOTA CLARIN ) ”, en el cual se afirma que renovación del alquiler es un contrato totalmente nuevo en donde propietario e inquilino ya habían realizado un acuerdo anterior y renuevan su vínculo con otro totalmente nuevo, sin necesidad de hacer referencia al contrato anterior. Y que una prórroga del contrato de alquiler es una extensión de ese contrato que está llegando a su fin […] se continúa con el anterior acuerdo, manteniendo todas las cláusulas principales idénticas, cambiando principalmente las fechas y el precio del alquiler y que en caso de la renovación de contrato de alquiler no era necesario respetar el mínimo legal establecido por la ley. En otro de los pasajes de la nota, quien opina al respecto afirma que “La prórroga es un método usual de contratación que permite a las partes pautar condiciones más permeables que las dispuestas en la ley 27.551 para un nuevo contrato de 3 años».
¿Cuál es la diferencia entre prórroga y renovación?
La prórroga es exactamente el mismo contrato, pero continuado un tiempo más, lo que no existe en la práctica inmobiliaria argentina, porque cada vez que alguien extiende el plazo con una prórroga modifica el precio, entonces no es prórroga, es renovación.
La palabra prórroga no se aplica exclusivamente a locaciones, se puede prorrogar cualquier otro contrato y no generan ningún problema. Por ejemplo, un contrato de comodato de inmueble que se hace por un año y después se lo prórroga. En el caso no hay duda que la prórroga es lo mismo por más tiempo. Ahora, si se modifican algunos de los elementos esenciales del contrato de locaciones (tiempo – precio – cesión del uso y goce) ya no estamos en presencia de una prórroga, sino de una renovación.
Dicho esto, cabe analizar la renovación, porque siempre o en la gran mayoría de los casos se actualiza el precio.
Está claro que desde el punto de vista económico la actualización no es aumento de precio, pero se está modificando nominalmente el precio. Pactar una “renovación” y actualizar el precio conforme el índice correspondiente lo vuelve un nuevo contrato. Es común ver en la práctica contratos que vienen siendo renovados automáticamente desde la ley anterior a la 27.551 (plazos mínimos de 2 años), y por tal estableciendo actualizaciones semestrales con porcentajes fijados por las partes.
El artículo 23 de la ley 27.551 (que no ha sido modificado) dice: “Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia”. Una prórroga es un contrato, una renovación es un contrato. Es técnicamente imposible (a simple vista) evitar que se aplique la nueva ley a la prórroga, porque es un nuevo contrato, entonces el régimen de la conservación del inmueble va a ser conforme la ley vigente al momento de perfeccionamiento.
Esta estrategia se ha difundido mucho para que no rija la nueva ley, pero eso es un fraude a la ley. Si un inquilino lo plantea y sostiene que quiere regirse por la nueva ley lo gana, al menos desde mi experiencia, tanto como patrocinante de propietarios como de inquilinos.
Sucede que más allá de la práctica inmobiliaria, el plazo mínimo de locación es un instrumento de política locativa de larga data en nuestro país, y a nivel mundial. En consecuencia, un contrato de locación celebrado por un plazo menor, si no se encuentra contemplado por algunos de los supuestos previstos en el artículo 1199 de CCC, se entenderá celebrado por el mínimo legal, porque es nula la cláusula contractual que establezca un plazo menor, pudiendo ser declarada hasta de oficio por el juez/a.
Es muy importante tener en cuenta estas cuestiones. Quizás el desconocimiento generalizado contribuye a que no pase nada, hasta que pasa. La propia ley, tanto la 25.771 como la 27.737, tiene alternativas solo perceptibles por profesionales dedicados a la materia para garantizar la seguridad jurídica y no tomar una decisión que pueda costar más de lo querido, sea para el propietario o sea para el inquilino.
Por último, ¿qué ley aplica? la vigente al momento de la celebración del contrato, nunca en forma retroactiva, el desarrollo lo dejo para otra nota.
Espero sirva este pequeño aporte para informar, al menos desde mi óptica y de parte importante de la doctrina, sobre un tema tan recurrente y cotidiano.
Autor: Dr. Pablo Córdoba